Le prêt viager hypothécaire pourrait venir au secours du financement de la dépendance
avec l’aimable autorisation de www.localtis.info
Intervenant en septembre dernier devant
l’Association des journalistes de l’information sociale (Ajis), Nicolas
Sarkozy s’était clairement prononcé en faveur d’un financement de la
dépendance partagé entre fonds publics (qui resteraient prédominants)
et contributions privées. Il avait notamment affirmé que "la dépendance
des personnes âgées est le plus souvent un risque assurable, qui peut
être couvert en partie par des produits financiers innovants". Depuis
lors, le gouvernement – qui semble exclure le retour à la récupération
sur succession – est à la recherche de solutions adaptées. Mandatés par
Xavier Bertrand, Bernard Worms, directeur général de l’Association
nationale pour l’information sur le logement (Anil), et Claude Taffin,
directeur des études économiques et financières à l’Union sociale pour
l’habitat (USH), viennent ainsi de remettre au ministre du Travail les
conclusions d’une expertise sur "la mobilisation de l’actif résidentiel
des personnes âgées pour participer au financement des dépenses dues au
grand âge" et, plus précisément, sur le recours au prêt viager
hypothécaire (PVH).
sûretés, le PVH a fait l’objet d’une première offre commerciale en juin
2007. Conçu pour faciliter l’accès des personnes âgées au crédit
bancaire, il consiste en un prêt dont le capital et les intérêts sont
remboursables en une fois, au moment du décès (ou du déménagement) de
l’emprunteur et sont garantis par une hypothèque sur le bien immobilier
en question. La plupart des banques devraient commercialiser le PVH
courant 2008. Constatant que l’augmentation des patrimoines – notamment
immobiliers – devrait se poursuivre à un rythme supérieur à celle des
retraites, les deux experts légitiment un éventuel recours au PVH. Ils
constatent par ailleurs qu’une aide à la mobilisation de l’actif
résidentiel jouerait en faveur des classes moyennes, qui sont souvent
les plus en difficulté face à la prise en charge financière de la
dépendance.
Une banalisation de ce mode de financement suppose toutefois un certain
nombre d’évolutions. D’une diffusion encore confidentielle, le PVH est
en effet assorti de coûts élevés et d’une quotité – rapport entre le
montant du prêt et la valeur du logement – très faible (34% à 75 ans).
Il souffre également d’un manque évident de souplesse. Ecartant la
subvention et l’incitation fiscale, les experts préconisent un certain
nombre d’aménagements. La principale consisterait à confier au Fonds de
garantie de l’accession sociale à la propriété (FGAS) la mission
d’apporter sa garantie au risque de dépassement (comme il le fait déjà
pour les prêts à l’accession sociale). L’intervention du FGAS
permettrait en outre à l’Etat de définir précisément les
caractéristiques du PVH : taux plafond, frais de dossier, normes de
flexibilité, conditions de commercialisation… Il aurait également la
possibilité d’inciter à la souscription de PVH en prenant à sa charge
tout ou partie des frais de dossier. La note suggère aussi de
défiscaliser une éventuelle sortie en rente (en cas d’utilisation
partielle du droit au prêt). Pour autant, les deux experts restent
prudents sur le développement du PVH. S’adressant essentiellement à des
ménages "house rich cash poor" (disposant d’un patrimoine immobilier,
mais sans disponibilités significatives), cette forme de prêt devrait,
selon eux, "rester un produit de niche dans les quinze prochaines
années, avant de connaître son apogée lorsque la génération du
baby-boom atteindra 75-80 ans, vers 2025-2030".
La note reste en revanche très discrète sur un point qui, il est vrai,
n’entrait pas dans l’expertise confiée à ses auteurs : le recours au
PVH évoque en effet étrangement – bien que ses bases juridiques et ses
modalités techniques soient radicalement différentes – une sorte de
"privatisation" de la traditionnelle récupération sur succession…
Jean-Noël Escudié / PCA
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